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去年的上海“地王”正被哄抢!地产“死亡游戏”只剩一条路可“逃生”!

地产Y教授2018-12-06 08:26:16

这个周末,上海一位土地掮客给Y教授开出了一个让人难以拒绝的条件:只要能实现这位掮客所提出的条件,教授就可以拿到5000万到1亿的报酬,从至少享受十年左右的财务自由生活(胡润说,在一线城市要想财务自由,得有2.9亿)。

然而,这个条件要实现,不说比登天难,至少不亚于攀登珠穆朗玛峰,那就是得给地产商在上海,或者杭州、南京、苏州这样的强一线城市拿到一块纯宅地。

从春节到现在,找过Y教授,让帮忙找地的开发商,不少于十家。Y教授也曾帮忙打听过,二手土地市场上能找到地,要么就是动迁难度很大的,要么就是产权不清晰的,要么就是存在一些违规问题的,或者就是价格偏高,接受方得替前公司承担巨额不明债务的,真正可以让开发商看得上,可以在短期内快速开发的地块几乎没有。

思来想去,Y教授只能劝掮客问问那家公司的老板,去年上海拍卖的那些“地王”项目,有没有兴趣参股一块开发。没想到几分钟后就来了回应:可以啊,有哪个“地王”愿意拿来共同开发。这下倒是把Y教授惊着了:那家地产公司的老板去年可是公开再三强调“不拿地王”,还说拿“地王”是傻瓜的。这是怎么了?

 

怎么选都是“死”

 

对地产商来说,答案其实相当简单。

因为无论怎么选,结果都是死。不买地,要饿死;买地,要撑死。过去十几年,房地产行业的游戏规则,就是在怎么“死”里做选择题。

选择“饿死”的,常常一蹶不振,看着市场里其他人发财;选择“撑死”的,时刻担心自己某一天气缓不上来,被刚吞进喉咙的“地王”噎死了。虽然,总是有“医生”关键时候送上热水,帮着活吞“地王”,并开上几片“吗丁啉”蠕动肠道,增加胃动力。可是,老是靠“吃药”消食,日子长了非得严重的胃病不可。

所以,所谓的理智的开发商,就是先选择“撑死”再“饿死”;或者先选择“饿死”,然后再“撑死”。那家说买“地王”的都是傻瓜的开发商,应该是之前还有点“撑”,还没饿够。现在肚子里一点食都没了,开始着急让自己“撑死”了。

地产圈里没有人能逃脱这个游戏的怪圈。哪怕就是万科、中海、绿地那么牛逼, 老板那么高调地喊“不碰地王”,私下里依然得找人托关系,搞“地王”。想想万科和融信宣布合作那个全国单价地王前后,王石是不是刚刚发表过对房价的悲观看法?

 

逃升天的办法

   

不过,地产商也不是只能在这两个“死”之间做选择题。看过电影《盗墓笔记》的都知道,鹿晗等人在被墓室内的机关一次次逼得进退失据后,终于找到了那些木头人的最后破绽,成功地逃生。

在地产的“死亡”游戏里,其实开发商也有活下来的办法。就在上周,克而瑞举办了2017年第一届地新引力创新峰会,讲述了最近几年里,开发商搞的一些创新业态。

从趋势看,这些创新业态,就是开发商们找到的最终在“死亡游戏”里,活着笑到最后的方法。

在这次峰会上,易居(中国)企业集团CEO 丁祖昱介绍,房地产企业搞业务创新涉及的内容已经远远超过了很多人想象。城市更新、特色小镇、共享空间、长租公寓、医养健康、教育、智能家装等,有些业务是房地产主业衍生而来,有些则是房地产产业链的各个环节,又或者是从客群着手,发展的新业务。

想想这些生意哪块都能挣不少钱。不说别的,就万科搞的双语学校,吸金能力就是首屈一指。那天,Y教授去一家私立的培训机构打听孩子学国画的事,得知一年52个课时的国画课收费就要一万多。

而万科的教育集团可以提供的课程,可不只有国画,表演、书法、英语、国学……这些能够培养出孩子独立思想和人文素养的课程,都会出现在万科的教育集团课程单里,想想这部分的盈利增长潜力会有多大。现在,整个中产以上阶层对教育的投入,已经热衷到愿意卖房富孩子的脑袋,这个生意绝对会有机会。

另一个有潜力的生意是养老。虽然,很多开发商说,养老的生意恐怕要至少十年不能挣钱。但是,越来越庞大的老年人群,越来越高的人均寿命,都让这个生意的未来怎么看,怎么不会赔钱。上海的养老床位,现在6000元一个还要托后门才能进,私立养老机构动轧收费万元以上,已经说明这个生意未来会有多挣钱。

只不过丁祖昱说,这些业务的利润恐怕还是难和房地产开发相比。董明珠的格力一年的营业额,也只有万科的三分之一。在全中国,目前还没有什么生意的利润规模比得上房地产开发。

Y教授接着丁帅的话想,就算那些新兴业务培育成功了,开发商恐怕也很难指望这些业务做财报,给市场画大饼吧。


也许,真正让开发商逃不出“死亡游戏”的原因,不是因为他们找不到游戏涉及的漏洞,而是金钱的诱惑,让他们失去了摆脱命运摆布的能力。就像《魔戒》里的那个咕噜,明知道戒指给自己带来不幸,让自己形貌变丑,人格分裂,但最终仍甘心成为魔戒的奴隶。


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